פסק-דין בתיק ע"א 1002/04

השופטת ע' ארבל:

1.         בפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופט יצחק עמית) בת.א. 725/01 מיום 23.11.03. השאלה העולה היא האם לבנק לאומי לישראל בע"מ (להלן: הבנק או המערער) יש אחריות כלשהי לנזקים שנגרמו למשיבים, מר יוסף עדה ורעייתו, והחברה בה הם שולטים באמצעות חברה נוספת אשר בשליטתם (להלן: החברה). אם שאלה זו תיענה בחיוב תעלה אף השאלה מהם הסעדים המגיעים למשיבים.

עיקרי העובדות

2.         החברה המשיבה נקנתה על-ידי המשיב, שעסק בתקופה הרלוונטית בתיווך ובייזום מקרקעין, באמצעות חברת באראקא שבשליטתו, מידי קבלן שנקלע לקשיים כלכליים.             

            ביום 22.9.95 רכשה החברה זכות חכירה לדורות במגרש בטירת הכרמל (להלן: המקרקעין) תמורת סכום של כ- 610,000$ ונטלה על עצמה את תשלום מס השבח בגין העסקה. החברה היתה עתידה להקים על המקרקעין פרוייקט בשני שלבים: שלב א'- בניית חניון וקומה מסחרית של כ-15 חנויות ומשרדים; שלב ב'- בניית מגדל דירות בן 7 קומות על גבי קומת המסחר.

3.         המשיב, שהיה לקוח של בנק איגוד, חשב בתחילה לממן את הפרויקט בעזרתו ושעבד את המקרקעין לבנק זה. בנק לאומי יזם פניה למשיב באמצעות מנהל האשראי בהנהלת מחוז הבנק ומנהל סניף הדר בבנק, במטרה לצרפו לציבור לקוחותיו של הבנק. בעקבות הצעה זו נפגש המשיב עם אנשי סניף הדר ופתח חשבון עבור החברה.

4.         במחצית הראשונה של שנת 1996 התקיימו בין המשיב לבנק פגישות נוספות שהובילו ביום 4.6.96 לסיכום על הענקת הלוואה לחברה על-סך 400,000$ לצורך מימון מס השבח בגין עסקת רכישת המקרקעין. כנגד הלוואה זו דרש וקיבל הבנק הן את משכון הזכויות החוזיות על המקרקעין (לאחר ששוחררו מהשעבוד לבנק איגוד) והן את משכון דירת המגורים של בני הזוג עדה.

            במהלך השנה שלאחר מכן ניהל המשיב משא ומתן עם עירית טירת הכרמל על הגדלת הפרויקט ומתן היתר לבניית מגדל הדירות המתוכנן מעל הקומה המסחרית. באוגוסט 1997 קיים המשיב עם נציגי הבנק מספר פגישות ובאוקטובר 1997 סוכם כי יועמד למשיב מימון נוסף עבור בניית שלב א' של הפרוייקט, בסכום של 600,000$ שיחולק ל-3 מנות של 200,000$ על פי התקדמות הבניה. 

5.         לאחר קבלת המימון התקשרה החברה עם אנשי מקצוע שונים לצורך הבניה. במהלך הבנייה המציא המשיב לבנק ארבעה דו"חות של חברת השמאים זייד אורניב (בתאריכים 14.12.97, 16.1.98, 1.3.98 ו- 18.5.98). החברה התחילה לנהל הרשמה של קונים פוטנציאלים לחנויות, והצליחה ליצור רשימה של רוכשים מעוניינים בסכום כולל של 1.2 מיליון דולר (ביניהם גם רוכשים הקשורים למשיב). רשימה זו הועברה לבנק על-ידי המשיב. כמו כן, במהלך תקופה זו אישרה הועדה המחוזית את שינוי הייעוד לאזור משולב של מסחר ומגורים, כך שניתן היה עקרונית לבנות אף את שלב ב' של הפרוייקט.

6.         החברה פנתה לבנק בבקשה שיעמיד לה מימון נוסף לצורך השלמת שלב א' של הפרוייקט. יובהר כי עד לשלב זה הטיפול בחברה נעשה בסניף הדר, תוך שיתוף מחלקת אשראים מיוחדים בהנהלת המרחב. בשלב זה עורב גוף בבנק המתקרא "סקטור קבלנים" או "מחלקת נדל"ן"- גוף העובד עצמאית מול ההנהלה המרכזית של הבנק- ועוסק בליווי בנקאי של פרוייקטים בבנייה.

            ביום 25.5.98 נפגש המשיב עם העומד בראש סקטור נדל"ן במרחב חיפה. בפגישה נכחו אף מנהלת סניף הדר, ומנהלת מחלקת אשראים של הבנק במחוז הצפון. לאור הנתונים שעמדו בפני הבנק הגיע סקטור נדל"ן למסקנה כי הפרויקט אינו אטרקטיבי. לפיכך דרש הבנק הזרמה חיצונית של 800,000$ כתנאי להמשך מימון הפרויקט. בפרוטוקול הישיבה אף נכתב כי גם אם הבנק יממן את שלב א' כמין "עסקת בטחונות" לא יאשר ענף הנדל"ן את ליווי שלב ב' ללא הזרמת הון עצמי של כמיליון דולר ובכפוף לבדיקת הפרויקט. באותה ישיבה נתקבלה החלטה שלא לאפשר לחברה משיכות מהחשבון ללא הפקדת מזומן.

            לאור דרישות הבנק, ועל-מנת לא לשתק את המשך ביצועו של הפרוייקט, קיים המשיב משא ומתן עם צדדים שלישיים לצורך הזרמת כספים לפרויקט או אפילו לשם רכישת הפרויקט בשלמותו. כל המגעים כשלו בסופו של דבר.

7.         בינתיים המשיכו הוצאות החברה לגדול ולתפוח עם התקדמות הבניה, ובחודש מאי 1998 החזיר הבנק המחאות שמשכה החברה לפקודת ספקים ונותני שירותים. כתוצאה מכך הוגבל חשבון החברה החל מיום 20.7.98 וביצוע הפרויקט הופסק. לאחר הגבלת החשבון הועמדה לפרעון ביום 20.10.98 ההלוואה הדולרית שניתנה לחברה. יתרת החובה בחשבון החברה עמדה בשלב זה על 4,647,979 ש"ח. החברה פנתה מספר פעמים לבנק בבקשה להאריך העמדת האשראי לתקופות של 30 יום בכל פעם ובקשתה נענתה. לאחר שהחברה לא עמדה בתשלומי הריבית, נפרעו ההלוואות לחשבון ביום 11.2.99 וחובה של החברה הועמד על סך של 4,785,322 ש"ח.

8.         החל מחודש יולי 1999 הועבר הטיפול בחברה אל אגף אשראים מיוחדים של הבנק. הבנק סירב להזרים כסף נוסף לפרויקט וכן סירב לאפשר את מכירת החנויות לצדדים שלישיים. בעקבות עצירת הפרויקט וכשלון המגעים עם צדדים שלישיים, מינה הבנק כונס נכסים למקרקעין ולדירת המגורים של הזוג עדה ומימש את המשכנתא על הדירה. כונס הנכסים לא הצליח לממש את המקרקעין וחובה של החברה המשיך לתפוח. 

9.         ביום 12.6.01 הגישו המשיבים תביעה כספית בסך 8 מיליון שקלים כנגד הבנק. ביום 17.11.02 ביקשו המשיבים לתקן את כתב התביעה כך שיעמוד על סך של 57 מיליון ש"ח, ובקשתם אושרה על-ידי בית המשפט. ביום 16.1.03 הגישו המשיבים שנית בקשה לתיקון כתב התביעה וביקשו להעמידה על 14 מיליון ש"ח וזאת בשל קשיי תשלום האגרה. בית המשפט נענה אף לבקשה זו.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

10.       אין אנו נדרשים לפרט את כל פרטי האירועים והעובדות כפי שנקבעו על ידי בית המשפט המחוזי, שכן על רובם לא חולק המערער. לפיכך נביא בקצרה את קביעותיו ומסקנותיו העיקריות של בית המשפט המחוזי.

            במחלוקת העיקרית בין הצדדים קבע בית המשפט המחוזי כי לא היתה התחייבות של הבנק ללוות את בניית שלב א' של הפרויקט, כפי שטענו המשיבים. כמו כן לא היתה התחייבות של הבנק להקצות לחברה אשראי בלתי מוגבל כפי שידרש לצורך השלמת בניית שלב א'. כל שהוסכם בין הצדדים הוא כי הבנק יעמיד לחברה אשראי בסכום של 600,000$ (בנוסף להלוואה של 400,000$ שניתנה עבור תשלום מס השבח), וכנגד סכומים אלו ישועבדו המקרקעין ודירת המגורים.

            באשר לטענת המשיב כי שעבוד דירת המגורים נעשה באופן זמני, כביטחון עבור ההלוואה על סך 400,000$, וכי השעבוד יוסר כאשר תירשם המשכנתא על המקרקעין. בית המשפט המחוזי קבע כי אכן כך סוכם בתחילה. עם זאת, לאחר קבלת המימון הנוסף על סך 600,000$, שינו הצדדים את הסכמתם הראשונית, בין מכוח התנהגותם, ובין מכוח הסכמה מכללא, כך שהדירה שימשה כבטוחה גם להלוואה זו בנוסף לשעבוד המקרקעין. סיבה נוספת לדחיית טענה זו על ידי בית המשפט המחוזי היא שממילא עד עצם כתיבת פסק הדין לא נרשמה משכנתא על המקרקעין, וזאת מאחר שטרם הועברו הזכויות במקרקעין על שם החברה, בין היתר בשל חובות למינהל מקרקעי ישראל.